1. Hur mycket är ditt hus värt?
Det är inte alltid lätt att själv värdera sitt hus. Till att börja med kan det vara bra att titta på andra hus i området som ligger ute till försäljning på Hemnet eller Booli.
– Många av kunderna, både säljare och köpare, har redan bra koll på marknaden. Det finns många olika värderingsprogram men det gäller att vara försiktig och titta på dem som baserar sina värderingar på slutpriset. En del tjänster, som Booli, visar ibland bara det sista budet och det behöver
inte vara rätt eftersom slutpriset kan ha prutats ner efter besiktning, säger Anna Kajrup, erfaren mäklare vid Bülow & Lind Fastighetsförmedling i Löddeköpinge i Skåne.
– Många gånger handlar det om tycke
och smak, det gäller att hitta rätt målgrupp för sitt hus och området det ligger i.
Din bank kan också, med hjälp av en lokal mäklare, göra en värdering av huset. En sådan, i kombination med hur stort lån du har på huset, kan vara avgörande i frågan om du måste sälja innan du köper nytt. Bankerna har blivit strängare i bedömningen under senare år.
Måste du sälja först så är det viktigt att du lägger köparnas tillträde på ditt nuvarande hus långt fram i tiden så att du har tid att hitta din nya drömbostad.
– Man måste prata med sin bank om vad det innebär att sälja innan man köper nytt. Handlar det om ett påskrivet kontrakt eller en påbörjad försäljning till exempel? Kraven kan skilja. Om man inte är så hårt belånad kanske banken tycker att man kan få köpa nytt först, råder Anna Kajrup.
2. Rätt mäklare ger trygghet
Att hitta rätt mäklare när du ska sälja huset är A och O. Det gäller att hitta en person som har bra försäljningsresultat sedan tidigare, som kan området där du bor och som inte tar ut ett oskäligt högt arvode. Det är också viktigt att våga förhandla om arvodet och kräva extra tjänster, som till exempel flyttstädning, deklarationshjälp och kanske homestyling.
– Lokalkännedomen är väldigt viktig. Det är bra för köparen om mäklaren kan svara på var skolor och förskolor finns, om det finns cykelvägar etc. Det ger trygghet med en mäklare som kan sin ort, säger Anna Kajrup som gärna ser att säljarna förhandlar mer.
– Jag tycker att man ska lyssna av vad mäklarna erbjuder och vara lite tuff. Det är väldigt sällan det blir förhandlingar om arvodet, svenskar är lite försiktiga. Men vi kan vara väldigt tillmötesgående så jag skulle nog uppmana till mer förhandlingar om vad som kan ingå i arvodet.
Viktigt med proffsiga bilder
Annonstexten är förstås viktig, i den ska alla fördelarna med ditt hus och området framhävas. Det gäller att vara noga med att berätta för mäklaren vad du själv tycker är mest attraktivt och se till att det kommer med i annonsen.
– Som säljare ska man fundera på vad som fick en att köpa huset och varför man trivts så bra i området. Det hjälper oss att förmedla den känslan i texten.
Minst lika viktigt är förstås att bilderna på huset och omgivningen håller hög kvalitet. Så var inte rädd för att prata med mäklaren om att du vill ha en riktigt bra fotograf. Du kan också själv vara med under fotograferingen och berätta om olika fina detaljer som du vill ha med på bild. Tänk på att det ska vara rent, välstädat och bra ljus i bostaden under fotograferingen! Använd inredningsdetaljer som gör att ditt hus framställs i sin absolut bästa dager.
– När det gäller foto så är det bra att berätta för mäklaren vad man vill prioritera. Har man fin utsikt ska ju det framgå i bilderna. Och även ett rum som är öppet och badar i härligt ljus förstås, säger Anna Kajrup.
– Om vi säljer under vintern brukar jag ofta vilja ha säljarens sommarbilder. Men de måste förstås hålla en viss kvalitet.
3. Förbered inför visning
Prydligt, rent och välstädat – det är ledorden för hur din bostad ska se ut under visningen. Men vad betyder det egentligen? Ska man städa undan alla privata saker och kanske satsa på att ta in ett homestylingföretag som ställer in både nya möbler och fina blommor?
– En tom bostad är aldrig rolig. Folk har svårt att föreställa sig hur det kan se ut med säng, soffa och matbord då, säger Anna Kajrup.
– Jag brukar rekommendera att man plockar undan så mycket som möjligt, men att man inte nödvändigtvis behöver ta bort alla personliga saker. Det kan se lite naket och tråkigt ut då. Men värdesaker bör man plocka undan.
En sak som många glömmer bort är trädgården, och där kan det verkligen vara på sin plats att röja och se till att bara de bästa trädgårdsmöblerna är på plats, menar Anna Kajrup.
– Trädgården ser man ju oftast först, och det är bra med ett första intryck som innebär en prydlig trädgård och ett väl underhållet hus. Det är faktiskt bättre än att kunna visa upp ett sprillans nytt kök.
4. Från visning till budgivning
När annonsen för din bostad lagts upp på Hemnet kan du själv genom ett statistikverktyg kolla hur många som är inne och tittar på den. Ofta brukar annonsen läggas upp sju till tio dagar före den första visningen. Under hela perioden från annonseringen till dess att visningarna är över bör ditt hem vara lika prydligt som det ser ut på bilderna.
– Som säljare får man ställa in sig på att huset måste vara välstädat under hela visningsperioden och vara beredd på att någon spekulant kan höra av sig till mäklaren och be om att få komma och titta mellan de officiella visningarna, säger Anna Kajrup.
Viktigt med löpande kontakt
Mäklaren som har kontakt med spekulanterna ska hålla säljaren informerad om eventuella frågor om bostaden och förfrågningar om förhandsvisningar.
– Kontakten under budgivningen är jätteviktig för att säljaren ska kunna ta rätt beslut. Jag kan förmedla vilka budgivarna är, hur deras situation ser ut och hur snabbt de kan tillträda till exempel.
Visningarna kan vara öppna eller bokade. När de är öppna kan vem som helst dyka upp under visningen. Anna Kajrup föredrar bokade visningar – det innebär att spekulanterna får boka in sig på vissa tider när bostaden visas för mindre grupper. Mäklaren har då namn och telefonnummer till alla som kommer och kan kontakta dem en dag eller två efter visningen.
– Jag tycker att det är viktigt att alla får sin egen tid när de ska titta på huset, att man kan gå runt och göra en bedömning i lugn och ro.
Det är du som säljare som bestämmer vem som får köpa. För en del kan det kännas tryggare med en spekulant som har ordnad ekonomi och kan tillträda snabbt än med någon som lägger det högsta budet, men som kanske inte vill flytta in förrän ett halvår senare.
Öppna eller dolda bud
Det är vanligast med öppna bud, det innebär att de bud som läggs är synliga för alla som är med i budgivningsprocessen. Men det finns också ett fenomen som heter dolda bud. Det innebär att budgivaren inte vill att budet ska vara offentligt för de övriga – och kan läggas till exempel efter en förhandsvisning med villkor att säljaren måste slå till före den officiella visningen.
– Som mäklare måste man ha en ständig dialog med säljaren och berätta om hur buden kan läggas och vad dolt bud innebär. Man får se till situationen och försöka göra en bedömning om ett dolt bud med försäljning innan visning kan matcha att ha fortsatta visningar. Det är inte alltid helt lätt, man får gå på magkänslan och att köparen naturligtvis är seriös, säger Anna Kajrup.
5. Vilket ansvar har du som säljare?
Som säljare har du ansvar för så kallade dolda fel i tio år efter överlåtelsen. Dolda fel är sådana som inte kunnat upptäckas vid en besiktning och som inte varit förväntade. Om det uppstått ett fel som är rimligt i förhållande till bostadens ålder, skick och konstruktion kan det inte räknas som dolt.
Om köparen hittar ett fel som rättsligt bedöms som dolt kan du tvingas betala tillbaka en del av köpeskillingen. Bedöms felet bero på en försummelse kan säljaren bli skadeståndsskyldig. Dessutom är det så att om felet är av så kallad väsentlig betydelse och anmäls inom ett år efter köpet, kan köparen kräva att kontraktet hävs.
Köparen har undersökningsplikt
En så kallad dolda fel-försäkring täcker eventuella kostnader för dolda fel under hela den tioåriga ansvarsperioden.
– Jag brukar förklara vad som händer under en besiktning och vad dolt fel innebär. Många äldre köper gärna en dolda fel-försäkring. De kan tycka att det är jobbigt att det är tio år som gäller, säger Anna Kajrup.
Samtidigt är köparens undersökningsplikt omfattande. En överlåtelsebesiktning täcker inte allt – som köpare måste du själv undersöka huset grundligt. Tänk på att till exempel spola i kranar och toaletter, titta under mattor och bakom tavlor som hänger på väggarna. Se till att vattenprov tas i brunnen och fråga om radonmätning är gjord.
– Det är lite konstigt det här med att man kan köpa ett hus efter att ha tittat på det i en kvart. När man köper en tröja så provar man ju för att känna in om den är rätt, säger Anna Kajrup.
Noga med besiktning
Hon rekommenderar att man som köpare ser till att en besiktning av huset görs, och hon poängterar att mäklaren inte har någon undersökningsplikt. När det gäller fel är det säljare och köpare som har ansvaret.
– Som mäklare måste vi lita på säljarens uppgifter. Det är bara om man misstänker något fel, till exempel känner en konstig lukt, som mäklaren bör ta upp det med säljaren.
Hon menar att säljaren bara kan vinna på att vara ärlig med eventuella tveksamheter i huset.
– Som mäklare tycker jag att det är bra att prata ordentligt med säljaren och poängtera att man bara tjänar på att vara öppen med eventuella problem. Ingen tjänar på att man undanhåller något.
6. Kontraktskrivning, tillträde och flytt
När budgivningen är klar ska det skrivas kontrakt. Allt kring kontraktsskrivningen ordnar mäklaren med. Säljare och köpare träffas på mäklarens kontor och skriver under alla papper – så fort avtalen är underskrivna är köpet bindande. En handpenning på tio procent ska köparen normalt betala inom några dagar efter kontraktsskrivningen.
Tillträdet sker när de två parterna ses på banken eller hos mäklaren. Då ska hela köpeskillingen betalas och köparen får nycklarna till bostaden. Mäklaren ordnar med dokumenten. Kolla så att du får ersättning för eventuella avgifter och fastighetsskatt som du legat ute med.
7. Inför deklarationen
Se till att du sparat alla kvitton och fakturor från de renoveringar du gjort. Du behöver dem för att kunna räkna ut avdragen du får göra när du säljer. Har du bilder och ritningar som visar hur det sett ut före och efter renoveringen är det extra bra.
När du deklarerar husförsäljningen till Skatteverket så får du göra avdrag för till exempel mäklararvode, utgifter för annonsering, homestyling och fotografering.
En del renoveringar får man göra rot-avdrag för, se Skatteverkets hemsida. Det går också att få rut-avdrag för flyttjänst och städning.
Du har i vissa fall möjlighet att få uppskov på vinstskatten om du köpt en ny bostad. Det tillkommer idag en skatt på cirka 0,5 procent på uppskovsbeloppet varje år. Tycker du att det är krångligt att deklarera själv så ska du se till att mäklaren inkluderar deklarationshjälp i sin tjänst. Annars har Skatteverket bra information och beräkningshjälp på sin hemsida.
