Drömmer du om att köpa hus i ett soligare land? Det gör många andra svenskar också. Här tipsar Hus & Hem om vad du ska tänka på innan du slår till på en bostad utomlands.
Det första du måste bestämma dig för är förstås var du kommer att trivas bäst. Spanien, Frankrike och Italien är populära länder, men också Portugal har väckt svenskars intresse under senare år. Att känna in sig på några olika områden i det land man är förtjust i innan man slår till på ett köp är A och O.
Börja med att hyra hus eller lägenhet och lär känna vardagen på den plats där du vill bo, både under vinter och sommar. Kanske vill du börja lära dig språket och gå en kurs på plats. Även om många pratar engelska i dag är det bra att kunna landets eget språk för att komma in i samhället. Lär känna grannarna och ta referenser av andra som har köpt av byggare eller genom mäklare på plats.
När du väl har bestämt dig finns det en hel del kvar som du måste skaffa dig kunskap om för att kunna genomföra ett bekymmersfritt hus- eller lägenhetsköp. Det skydd mot dolda fel som finns i den svenska jordabalken existerar oftast inte i andra länder. Tänk också på att bostadsrätt inte finns som boendeform i andra länder, lägenheter köps precis som hus med äganderätt.
– Det är viktigt att ta reda på vilka lagar och regler som gäller i just det specifika land du är intresserad av. Reglerna varierar mellan länder. Kontrollera kostnaderna som tillkommer utöver köpeskilling för bostaden, som till exempel notariekostnader, registreringskostnader och skatt, säger Jolanda Girzl på Konsument Europa.
Förhandla ner priset
Hon poängterar att hon bara kan ge generella råd eftersom Konsument Europa inte hanterar tvister som rör husköp. Däremot kan konsumentorganisationen erbjuda information om olika tvistlösningsorgan inom Europa.
– Generellt gäller det att vara noggrann och kontrollera uppgifterna om bostaden och området. Jag tycker att man ska anlita professionell hjälp och en bra advokat som gör bakgrundskontroller, säger Jolanda Girzl.
När det gäller andelsboende är det i dag färre som är intresserade av denna boendeform, efter diverse skandaler där svenskar har lurats vid köp av andelsboende och efterföljande varningar från konsumentorganisationer.
En viktig sak att tänka på innan man slår till på ett hus eller en lägenhet med äganderätt är att budgivning är ovanligt. Enligt de mäklare vi har talat med handlar det snarare om att förhandla priset nedåt. Läge och skick är som vanligt viktiga faktorer för vilket pris man till slut landar på. Den som går genom en betrodd mäklare med svensktalande personal har god hjälp i alla steg på vägen.
Om man tar bostadslån i en bank utomlands bör man också räkna in en mindre gynnsam växelkurs i den budget man gör för sina månadskostnader. Det bästa är att lägga in så mycket sparade pengar som möjligt.
Många som har semesterbostad utomlands hyr ut den under den tid de själva inte är där. Det är något som förmedlingsbyråer och ibland även mäklare på plats kan hjälpa till med. Glöm bara inte att du som mantalsskriven i Sverige måste skatta för ett eventuellt överskott på hyran du tar in – skattesatsen ligger på 30 procent. Men det finns ett schablonavdrag på 40 000 kronor och det går att göra avdrag för faktiska utgifter under uthyrningen.
Köpa bostad i Italien – så här funkar det
När man köper en fastighet i Italien tecknas först ett preliminärt köpekontrakt, och enligt mäklarföretaget
CC Homes betalar man en handpenning på 10–20 procent av köpeskillingen. Köpekontraktet skrivs på både italienska och engelska och är ett privat avtal mellan säljare och köpare.
Om säljaren vill dra sig ur affären måste hen betala tillbaka dubbelt så mycket som köparens insättning, och det ger köparen ett inbyggt skydd. Det tar 1–3 månader innan det slutgiltiga köpe-kontraktet upprättas
av notarien. Under den tiden måste köparen ordna ett italienskt skattenummer (Code Fiscale) på det lokala skattekontoret (Agenzia delle Entrate) eller hos den italienska ambassaden i Sverige. Dessutom måste man öppna ett italienskt bankkonto. Både skattenumret och bankkontot måste finnas innan man
får underteckna köpekontraktet. Notarien kontrollerar att lagfarten är ren och att det inte finns några skulder på fastigheten. Köparen måste vara närvarande när köpekontraktet undertecknas.
Det är klokt att anlita en auktoriserad översättare för att undvika missförstånd.
Förmedlingsavgiften ligger på ungefär 3 procent av köpeskillingen, plus moms på 22 procent. Transferskatten är 10 procent av taxeringsvärdet, 18 procent om för jordbruksmark.
Köpa bostad i Thailand – så här funkar det
Thailand har länge varit ett av de populäraste länderna för svenskar att skaffa boende i. Efter militärkuppen och den politiska turbulensen för några år sedan har intresset minskat, men det finns fortfarande lugna öparadis som lockar svenskar, till exempel “svenskön” Koh Lanta. Här säljer bland annat Svenska Mäklarhuset boende.
I Thailand får utlänningar inte äga mark, men har rätt att leasa marken där huset står.
– Leasingrätten kan registreras på 30 år, och en klausul ger rätt till ytterligare två perioder på 30 år, berättar Bo Strömberg, som är franchisetagare för Svenska Mäklarhuset.
Han poängterar att lagen dock inte stöder leasingperioder som är längre än 30 år. Det går också att köpa mark via ett thailändskt bolag. Som utlänning kan man inte äga mer än 49 procent av aktierna i ett thailändskt företag, men med A-aktier kan utlänningen få större makt över bolaget. Att starta företag i Thailand är en process där man bör ta hjälp av en advokat.
Finansiering av den thailändska bostaden bör enligt Bo Strömberg ordnas i Sverige. Det går inte att belåna den thailändska bostaden, så det är vanligast att permanentbostaden i Sverige belånas.
Bostäder på Koh Lanta är inte så dyra, enligt Bo Strömberg kan ett boende kosta under 30 000 kronor plus eventuell leasingavgift. Ett arvode till den jurist som hjälper till med köpprocessen kan hamna på 30 000– 35 000 kronor.
Köpa bostad i Spanien – så här funkar det
Intresset för att köpa boende i Spanien har ökat de senaste åren, enligt Gabriel Karleving, mäklare hos Husman & Hagberg, med kontor i södra delen av landet. Närheten till en flygplats är avgörande för många köpare.
– Många börjar också efterfråga det genuint spanska, säger han. Utanför de typiska områdena får man också mer för den peng man investerar.
Ovanpå köpe-skillingen tillkommer 10–13 procent för tjänster som notarie, advokat och mäklare. För en nyproducerad fastighet tillkommer 10 procent i moms och en stämpelskatt på 1,5 procent. Fastig-heten ska också registreras i fastighetsregistret, vilket brukar kosta en halv procent av köpe-skillingen. Kostnader för abonnemangsbyte av VA, el och eventuell gas tillkommer.
Det är svårt att få lån i en svensk bank med den spanska fastigheten som säkerhet. Svenska mäklare på plats har ofta kontakt med spanska banker.
Som köpare har du undersökningsplikt, notarien kontrollerar aldrig bostadens skick. Ta gärna hjälp av mäklaren för att hitta en bra besiktningsman. Notariens ansvar är att kontrollera om det finns skulder på bostaden, att betalningen till säljaren skett på korrekt sätt samt att upprätta det köpebrev som ligger till grund för din lagfartsansökan.
Handpenningen ligger ofta på 10 procent av köpeskillingen, men innan du betalar den måste du ha förberett finansieringen och skaffat dig ett spanskt skattenummer, ett så kallat NIE-nummer, hos spanska polisen, spanska ambassaden eller konsulatet. Då kan du öppna ett bankkonto och skriva på lagfarten. Hur lång tid det tar att få ett NIE-nummer varierar beroende på region. Det tar sedan 2–3 månader att få lagfarten registrerad.
Köpa bostad i Portugal – så här funkar det
Den som har bosatt sig i Portugal har hittills sluppit betala skatt på den svenska tjänstepensionen, något som det emellertid kan bli stopp för framöver. Oavsett hur det går med förhandlingarna i Sveriges riksdag är Portugal ett land där man kan leva billigare i än i Sverige.
Precis som i Spanien, Frankrike och Italien är det obligatoriskt att anlita en notarie som kontrollerar att alla lagar och regler följs när man köper en bostad. Det är också vanligt att man som köpare representeras av en advokat.
– Juridiken vid ett bostadsköp kan vara komplex, så det är verkligen att rekommendera. Dessutom är kontrakten på portugisiska och engelska, säger Inger Söderlund på Portugalmäklarna.
Notariekostnaden brukar vara 400–600 euro. Advokattjänsten förhandlas enskilt, men det går att komma överens om ett fast pris. Enligt Inger Söderlund är en rimlig kostnad cirka 1 500 euro. Skatter på några procent tillkommer, bland annat transaktionsskatt, IMT, och stämpelskatt.
– Det är inte obligatoriskt att besiktiga en bostad i Portugal, man köper det man ser och “dolda fel”-begreppet finns inte. För din egen trygghet kan du bekosta en byggnadsingenjör som går igenom bostaden, säger Inger Söderlund.
Köpa bostad i Frankrike – så här funkar det
I Frankrike, precis som i andra länder i guiden, är det viktigt att anlita en besiktningsman innan man slår till på det boende man är intresserad av. Här finns ingen jordabalk som skyddar köparen mot dolda fel.
– Därför är det än viktigare än i Sverige att ha en besiktning innan man skriver någon form av kontrakt, säger Peter Hassel, mäklare vid City & Country Homes. Om besiktningsmannen hittar allvarliga fel så får man ta fram en offert på vad en reparation av byggfelet kan komma att kosta och förhandla om en prisnedsättning. Alternativt så drar man sig ur köpet.
Kostnader som tillkommer utöver köpeskillingen är avgifter för notarie, mäklare, transferskatt och stämpelskatt, normalt 7,5–8 procent av det förhandlade priset. Belåningen av bostaden är det bra att fundera igenom ordentligt, enligt Peter Hassel:
– Om man tar lån i Frankrike är det viktigt att tänka på att lånet är i euro och att månadskostnaden kan bli högre eller lägre beroende på växelkurs.
Hemförsäkring är bäst att ta hos ett kontor i närheten av bostaden, det blir enligt Peter Hassel billigare och man kan enkelt få hjälp genom att bara gå in till kontoret.
Reavinstskatten i Frankrike beror bland annat på ägartiden och varje fall är unikt. Reglerna ändrades för några år sedan och innebär till exempel att man måste ha ägt bostaden i 23 år för att slippa en särskild skatt på vinster över 50 000 euro. I Frankrike betalar man både reavinstskatt och sociala avgifter på nettot
efter avdrag.
Så här planerar du ditt bostadsköp
Ta god tid på dig med beslutet. Hyr bostad i det område du är intresserad av och känn in dig på vardagen – är det verkligen här du vill bo? Hör med mäklare, vänner och bekanta på plats om vilka råd de kan ge dig.
Ta reda på allt om regler och juridik innan du slår till. Att köpa bostad i ett annat land skiljer sig mycket från hur det går till i Sverige. Läs på ordentligt om landet och ta reda på hur lagstiftningen kan påverka dig och ditt bostadsköp. Inte minst – finns det risk för politisk instabilitet i framtiden? Att ta hjälp av en svensk mäklare på plats är en god idé. Även om du pratar språket hyggligt så finns det fall-gropar som en erfaren mäklare kan hjälpa dig att runda.
Kolla om det går att låna till bostaden i en svensk bank, eller om det är förmånligare att öppna konto och låna i det land du köper bostaden. I en del länder krävs det att man har bankkonto på plats.
Se alltid till att du har en försäkring som gäller för ditt boende utomlands. Är det en semesterbostad kan det finnas tilläggsförsäkringar till din svenska hemförsäkring som täcker ditt utlandsboende, kolla med försäkringsbolaget.
Om du vill sälja din bostad efter några år måste du ta reda på vad som gäller för reavinstskatten. Det skiljer oerhört mycket mellan olika länder, så ta hjälp av en mäklare eller en lokal advokat för att ta reda på detta.